自貿觀察
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招商蛇口前海蛇口自貿區建設提速

????12月9日,招商蛇口(001979.SZ)發布《招商局蛇口工業區控股股份有限公司共同增資合資公司重大資產重組預案》等系列公告。

????公告稱,招商蛇口控股子公司招商前海實業、前海投控按照《增資協議》的相關約定分別對前海蛇口自貿投資發展有限公司(下稱“前海自貿”)增資;即由前海自貿這一合資公司主導以增資擴股的方式向招商前海實業、前海投控按照《增資協議》的相關約定分別收購其合法持有的招商馳迪100%股權及前海鴻昱100%股權,以實現由合資公司統籌組織開發標的公司所持有的資產。同時,招商前海實業以部分現金向合資公司增資。

????上述交易完成前后招商前海實業和前海投控仍各自持有合資公司50%的股權。

????這是繼今年4月前海土地整備完成以來,招商蛇口與前海投控就前海蛇口自貿區土地合資合作取得的又一進展。

????招商蛇口回應第一財經記者稱,本次交易完成后,招商蛇口將進一步明確在前海區域的土地權益,加快前海蛇口自貿區的開發建設,提升招商蛇口在該片區的資源價值。

????作為老牌的央企地產企業,招商蛇口依托母公司招商局集團有限公司的資源和背景優勢,在深圳蛇口、前海坐擁大幅優質地塊。根據招商蛇口披露的《增資協議》顯示,此次股權騰挪將使得前海自貿直接持有計容積率總建筑面積約480萬平方米,這屬于近年較大土地額度。

????“此前,前海自貿雖然成立了但前海的土地并沒有歸集到它下面。借助此次資產重組,前海土地得以歸集到公司旗下了,這能推動前海的開發提速。”招商蛇口補充道。

????這也只是招商蛇口近年持續推進轉型的一部分。在“去地產”的大轉型邏輯支配下,提升園區運營業務、郵輪運營業務的比重,降低強周期性質的社區運營業務板塊的比重是招商蛇口近年推進業務布局的核心。

????新近的2019年上半年的財報數據顯示,社區業務板塊、園區業務板塊和郵輪產業板塊的收入分別為124.1億元、40.1億元、2.7億元,同比增長分別為-29.8%、31.3%、2.7%,分別占總收入的74.4%、24%、1.6%。園區和郵輪板塊的增長度仍舊未達預期,社區板塊出現29.8%的下降,而此前的2017、2018財年,園區業務板塊始終保持在營收的10%左右,郵輪運營收入占比未及1%,且有小幅下滑。

????這距離招商蛇口董事長許永軍曾在2015年業績會上提出的,預計3至5年內,社區運營業務比例下降到70%甚至60%,園區運營提升到30%,郵輪運營則占比達到10%,仍存在一定差距。

????招商蛇口在接受第一財經記者采訪之際也坦言轉型非一蹴而就但仍要扎實推進。

????“一方面,公司體量比較大, 營收百億元,轉型進程會相對慢一點;另一方面,與房地產收入額度大且提升快相比,依托租金、管理費等支撐的園區運營營收體量提升難度會大一些。”招商蛇口回應,基于房地產市場“天花板”漸顯、公司戰略等綜合考慮,轉型是順勢而為,“在房地產存量市場中,園區運營是一個很大的市場;另外,它能給公司帶來持續穩定的經營性現金流。”

????目前,招商蛇口也在積極推進旗下園區運營板塊資產的保值增值。招商蛇口正在推進招商局商業房地產信托基金在聯交所發行REITS產品,該產品將于12月10日正式上市。

編輯:謝力
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